Het transformatorhuisje stond er al jaren, maar er was weinig voor geregeld

De zaak

In 2009 zette energiebedrijf Nuon in het Friese Oosterwolde een transformatorhuisje op grond van bouwbedrijf BAM. Dit transformatorstation geeft inmiddels elektriciteit door aan ruim vijftig woningen van een nieuwbouwwijk. In 2022 kwam de grond in handen van een projectontwikkelaar, die er nog negen woningen op wilde bouwen. De gemeente weigerde de omgevingsvergunning omdat het trafostation in een achtertuin zou komen te staan. Verplaatsen van het station zou een oplossing bieden, „maar ook het inkrimpen van de achtertuin is een mogelijke denkrichting”.

De projectontwikkelaar vroeg netbeheerder Liander, opvolger van Nuon, het transformatorhuisje te verwijderen. Die weigerde; verplaatsing zou minstens 250.000 euro kosten. Daarop spande de projectontwikkelaar een kort geding aan. De rechtbank in Leeuwarden besliste dat Liander het transformatorhuisje niet hoefde te verplaatsen, vooral vanwege de ‘leveringszekerheid’ van de elektriciteit.

De projectontwikkelaar ging in hoger beroep en stelde dat Liander helemaal geen recht had om op zijn grond een trafostation te hebben. Maar Liander beriep zich op een recht van opstal; dat is het recht om iets op de grond van een ander te plaatsen, ongeacht wie de eigenaar ervan is. BAM en Nuon hadden namelijk in 2008 afgesproken dat Nuon dat recht zou krijgen. Ze hadden ook overlegd over een concept-akte. Van de benodigde notariële akte en inschrijving in het Kadaster was het weliswaar nooit gekomen, maar door verjaring was het recht van opstal volgens Liander alsnog ontstaan.

Voor het geval de rechter het recht van opstal niet zou erkennen, had Liander nog het argument dat het een persoonlijk gebruiksrecht had gekregen, omdat de vorige eigenaar van de grond het transformatorhuis in ieder geval jarenlang had gedoogd.

De uitspraak: toegewezen

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wijst erop dat je door verjaring een recht van opstal kunt verkrijgen als je tien jaar lang te goeder trouw jezelf „als rechthebbende beschouwt en ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen”. Daarvan was hier geen sprake, want er was geen ondertekende en ingeschreven akte. Wat betreft Lianders beroep op een gebruiksrecht: ook jarenlang gedogen leidt nog niet tot een gebruiksrecht. En als de vorige eigenaar een gebruiksrecht zou hebben gegeven, geldt dat nog niet voor de huidige eigenaar.

Tegen deze achtergrond weegt het gerechtshof de belangen af, en mede omdat Liander „het ontbreken van haar recht of bevoegdheid op zijn beloop heeft gelaten”, concludeert het hof dat het transformatorhuis moet worden verwijderd, binnen anderhalf jaar.

Het commentaar

Volgens de advocaat van de projectontwikkelaar, Dirk-Jan Westra (Rothuizen Geense Advocaten), vond zijn cliënt het op zichzelf niet erg dat er op het terrein een transformatorhuis stond. „Het werd pas een probleem toen de gemeente om die reden de omgevingsvergunning weigerde.” Zijn cliënt had liever een kortere ontruimingstijd gezien, namelijk tien maanden, maar de rechter gaf Liander anderhalf jaar de tijd. „Misschien ook vanwege de onderbezetting van het bedrijf”, dat onlangs net als andere netbeheerders de kritiek kreeg van de Autoriteit Consument & Markt dat het te weinig maatregelen neemt tegen netcongestie.

Liander wil over deze zaak niets zeggen, omdat het cassatie bij de Hoge Raad overweegt (en misschien ook nog een ‘bodemprocedure’, na dit kort geding). Westra ziet cassatie met vertrouwen tegemoet, want „de Hoge Raad kijkt of het recht goed is toegepast, maar weegt geen belangen af”.

Ook Björn Hoops, hoogleraar privaatrecht en duurzaamheid aan de Rijksuniversiteit Groningen, vindt dat het arrest juridisch goed in elkaar zit. Heel anders dan hoe de plek van het transformatorhuisje juridisch geregeld is. „Dat was een ramp. Hoe kun je zoiets laten gebeuren, als professioneel bedrijf? Er is allerlei overleg geweest, waarom is het recht van opstal dan niet gevestigd?” In zo’n geval kun je soms nog wel door verjaring het recht van opstal verkrijgen, zegt Hoops, maar daarvoor geldt onder andere een termijn van twintig jaar – en die was hier nog niet verlopen.

Energie- en bouwrechtadvocaat Marco de Boer (VBTM Advocaten, niet betrokken bij de zaak): „De procedure om het recht van opstal te regelen is helder en binnen het bedrijf bekend. Maar ik maak wel vaker mee dat de verschillende afdelingen van de netbeheerder langs elkaar heen werken, ze communiceren nauwelijks.” Op basis van de Omgevingswet had de netbeheerder een procedure kunnen starten om de eigenaar te verplichten het transformatorhuisje te gedogen – „zelfs dát is in deze zaak niet gebeurd.”

Conflicten als deze, over de plek van een bestaand transformatorhuis, „zijn op de vingers van één hand te tellen”, zegt de voorlichter van Liander, Ceriel Thissen.